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防范購房風險 做到心中有數
2016-12-19 13:52:32
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  近日,市民王某到寶坻區法律援助中心咨詢稱,自己想購買一套農村的還遷房,但是目前該房屋還未建成,無法辦理產權登記,不知道自己購買還遷房有哪些注意事項,該如何防范其中的風險。市民王先生的問題帶有一定的典型性,最近一段時間,由于房價的不斷上漲,不少市民會考慮購買價格相對低廉的還遷房。那么購買還遷房存在哪些法律風險,我們如何規避風險呢?

  還遷房是指國家征收被拆遷人的房屋及附隨土地后,提供給被拆遷人的拆遷補償安置用房。因被征收土地及房屋的性質不同,還遷房的性質差別很大,購買還遷房的風險亦有所不同。判斷還遷房能否買賣的要素主要有兩個:一是該房屋是否已經成功辦理房屋所有權證,二是該房屋性質是否允許其轉讓,這兩個要素需要同時具備,才能成就一個沒有風險的還遷房交易。能夠同時滿足上面兩個條件的還遷房數量并不多,因此購買還遷房存在一定法律風險,在購買的過程中,應當注意以下問題:

  (一)考察開發商實力。如果發展商資金運作良好、項目上馬快、建設速度快,則辦理還遷房的房產證相對有些保障。

  (二)購買回遷房時,要注意“一房數賣”。還遷房買賣無法辦理預告登記,這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鉆,一旦房價高漲,違約成本過低,出賣人極有可能將房屋出售給他人。 

  (三)購買還遷房時,一定要約定房產過戶和交房的時間。簽訂還遷房買賣協議時,出賣人并沒有取得房產證,無法辦理過戶手續。因此,一定要約定房產過戶的時間,實踐中雖然不能保證何時取得房產證,但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。

  (四)購買還遷房時,買方要留尾款。沒有房產證的房屋買賣存諸多風險,違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任,需要繳納法院訴訟費用、律師費,還需花費時間等成本。如果買房留有尾款,而賣方認為違約所得小于尾款時,買方的違約機會將會大大降低。當然,具體如何將尾款留下,且能順利地完成買賣協議的簽訂,需要買方較高的談判技巧。

  (五)購買還遷房時,要求賣方的配偶簽名。實踐中,還遷房一般屬于夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產,根據婚姻法的有關規定,該房產應屬于夫妻共同財產,一方處分應當得到另一方的同意,訂立買賣合同時要求賣方配偶簽名可以規避賣方個人無權處分該房產帶來的法律風險。



稿源: 寶坻區司法局   編輯: 冀春雨
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